صندوق‌هاي زمين و ساختمان بازار مسكن را رونق مي‌دهد

گفت‌وگوي تفصيلي با دكتر حسين عبده تبريزي، مشاور وزير راه و شهرسازي در مورد وضعيت بازار مسكن
صندوق‌هاي زمين و ساختمان بازار مسكن را رونق مي‌دهد
حسین عبده تبریزی يكي از كارشناسان شناخته‌شده در حوزة مسائل اقتصادي است كه ديدگاه‌هایش در بخش‌هاي مختلف مانند مسكن ، بازار پول و سرمايه همواره مورد توجه فعالان و دست اندركاران اقتصادي بوده است.ایشان در حال حاضر مشاور وزير راه و شهرسازي و عضو شوراي عالي بورس است. به تبع اين دو سمت، وي نقش پررنگ‌تري در سياست‌گذاري‌هاي بخش مسكن كشور ايفا مي‌كند

. از اين‌رو، در شمارة جديد فصل‌نامة انبوه‌سازان مسكن و ساختمان تهران، درباره آخرين وضعيت بازار مسكن گفت‌وگويي تفصيلي با حسين عبده تبريزي انجام داده‌ايم كه در ادامه مي‌خوانيد:
 درباره اهمیت بخش مسکن توضیح دهید.
 بخش عمده‌اي از ثروت هر كشور در حوزة ساختمان متمركز است. اهميت اين بخش در اقتصاد كشور به‌گونه‌اي است كه ستون فقرات ثروت ملي را تشكيل مي‌دهد. از مجموع ساختمان‌ها، ساخت مجموعه‌هاي شهري و به‌ويژه مسكن، نقش عمده‌اي در اقتصاد هر شهر و كشور دارد. به‌علاوه، ساختمان شيوة اصلي تجميع و انباشت ثروت خانوارها در ايران است. به‌رغم چنين اهميتي، بازار زمين و ساختمان يكي از ناكارآمدترين بازارهاي كشور است.
 منظورتان از اين ناكارآمدي چيست؟
 برخلاف كوشش‌هايي كه شده تا در حوزة بازار سرماية كشور شفافيت افزايش يابد و با توجه به سهم تاريخي بانك مركزي در سامان‌دهي بازار پول، ارز و طلا، به‌نظر مي‌رسد نظارت بر مستغلات به‌طور كلي در جمهوري اسلامي ايران مغفول مانده است. منظور ما از نظارت در بخش اقتصاد ، البته نقش‌آفريني اجرايي دولت در اين بخش، ساخت مسكن يا مجموعه‌هاي شهري، قيمت‌گذاري و اقداماتي از اين دست نيست؛ منظور برقراري مجموعه‌اي از قوانين، مقررات و دستورالعمل‌هاي اجرايي است كه در آن چارچوب، بازار زمين و ساختمان به‌شكل كارآمدي مبتني بر اقتصاد آزاد و بخش خصوصي عمل كند.
اولين مؤلفه در اين عرصه «عدم‌شفافيت بازار» است. واقعيت آن است كه بازار املاك و مستغلات در كشور ما به‌طور كلي غيرشفاف باقي‌مانده است. آمار رسمي در مورد معاملات انجام‌شده روي اراضي شهري، روستايي و قيمت‌هاي فروش ساختمان و پراكندگي آن قيمت‌ها در دسترس عموم نيست. مثلاً، غالباً حجم بالايي از اطلاعات نادرست و شايعه در مورد قيمت‌هاي واگذاري واحدهاي تجاري در محافل كسب‌وكار و معاملة ملك پخش مي‌شود، و خريداران و مستأجران اين واحدها، براساس همين اطلاعات غيرصحيح به انجام معامله اقدام مي‌كنند. تلاش وزير راه و شهرسازي اكنون سامان‌دادن به طرح جامع آماري بخش مسكن است. اين وظيفه البته هم‌چنين برعهدة شهرداري‌هاست كه آمار مربوط به قيمت‌هاي معاملاتي را گردآوري و منتشر كنند. حتي بنگاه‌هاي خصوصي مي‌توانند با استفاده از اطلاعات خامي كه شهرداري‌ها و ادارات ثبت و مالياتي در اختيار آن‌ها مي‌گذارند، قيمت‌هاي معاملاتي را به‌طور شفاف اعلام كنند و به تحليل اطلاعات براي ‌راهنمايي معامله‌گران بپردازند. اقدام سال‌هاي اخير براي تهية نرم‌افزاري كه نشان دهد در هر نقطه از شهر، قيمت‌هاي معاملاتي چه بوده است، شروع مناسبي در اين مسير است.

عرصة دوم ناكارآمدي بازارهاي زمين و ساختمان و عدم‌شفافيت قيمت‌ها در ايران به فعاليت بنگاه‌هاي معاملات ملكي برمي‌گردد. نكتة پرابهام در اين مورد آن است كه واسطه‌هاي معاملاتي فعال در اين بنگاه‌ها معمولاً هم‌زمان خريدار و فروشنده هر دو را نمايندگي مي‌كنند. چنين موقعيتي تضاد روشني را با خود به‌همراه دارد: چگونه ممكن است واسطه‌اي هم نمايندة خريدار و هم نمايندة فروشنده باشد! اين موضع طبعاً تضادي را با خود حمل مي‌كند پس اين وضعيت بايد تغيير كند. به‌علاوه، اين واسطه‌ها لازم است از حداقل مدرك حرفه‌اي در حوزة ارزشيابي و نيز بازاريابي برخوردار باشند، و نبايد افرادي اين نمايندگي را انجام دهند كه كمترين سررشته‌اي از حوزه‌هاي علمي مربوط به موضوع ندارند.
بازار اجاره نيز بازاري غيرشفاف است. قراردادهاي اجاره بايد در چارچوب پايگاه اطلاعاتي معيني جمع‌آوري شود تا مالكان و مستأجران از قيمت‌هاي معاملاتي اجاره در مناطق مختلف مطلع باشند.
شرايط فعلي بازار مسكن را چه‌گونه ارزيابي مي‌كنيد؛ آيا مسكن در سال 93 با افزايش قيمت همراه خواهد شد؟
هرچند در حال حاضردر كلان‌شهرها حجم عرضة كاربري‌هاي لوكس تجاري يا مسكوني به سطح مازاد بر تقاضا رسيده است، اما در كل كشور در حال حاضر براي واحدهاي مسكوني ارزان‌قيمت كسري قابل‌ملاحظه‌اي وجود دارد كه بايد با ساخت‌وساز در سال‌هاي آينده جبران شود. با احتساب اين كسري و با توجه به تعداد ازدواج‌ها در سال‌هاي پيش‌رو، براي رسيدن به تعادل در بازار مسكن در 5 سال آينده بايد حداقل 2/1 ميليون واحدمسكوني سالانه در كل كشور ساخته شود تا بازار مسكن روند معقولي بيابد.
با وجود كمبودهاي يادشده در بازار مسكن، به‌دليل مازاد عرضه در سطح واحدهاي لوكس، افزايش قيمت مسكن لوكس در سال93 منتفي است؛ اما، طبعاً قيمت مسكن ارزان‌قيمت كه در آن سهم زمين ناچيز است، با افزايش سطح عمومي قيمت‌ها، افزايش خواهد يافت.
دولت جديد باید چه‌اقداماتی را انجام دهد تا از بازار ساخت‌وساز و مسكن حمايت كند؟
مهم‌ترين وظيفة دولت در اين برهه تقويت بازار رهن، ‌يعني بازار اعتباري خريد بلندمدت مسكن به‌ويژه براي اقشار كم‌درآمد است. اين موضوع در بستة برون‌رفت از ركود كه اخيراً منتشر شده نيز آمده است. مردم بايد بتوانند از محل پس‌اندازهاي آتي خود، مسكن را به اقساط بلندمدت بخرند و يا مسكن خود را ارتقا دهند. بازار اولية رهن نياز به حمايت دولت دارد، و اين نه به معناي مسكن مهر است و نه به معناي بانكداري دولتي. بحث حمايت و بسط زيرساخت‌هاي مالي كشور است. اگر دولت مي‌خواهد از اقشار كم‌درآمد حمايت كند، بهترين راه آن است كه به گروه‌هاي هدف و «خانه اولي‌ها» يارانة شفاف تفاوت سود بانكي پرداخت كند. بدين‌ترتيب، سازنده‌ها مي‌سازند، بانك‌ها به نرخ بازار تسهيلات مي‌دهند، و در مورد تسهيلات اعطايي به اقشار ضعيف، بانك‌ها تفاوت سود را از دولت مي‌گيرند. نه كارفرمايي دولت لازم است و نه مسكن مهر و غيرمهر مطرح مي‌شود. بازار رهن گسترش مي‌يابد. سازمان بورس و اوراق بهادار هم مي‌تواند با صدور مجوز ابزارهاي مشتقة رهني، بازار رهن ثانويه را ايجاد كند؛ بازار ثانويه خود به تقويت بازار اولية رهن مي‌انجامد و تسهيلات بيشتري براي خريد مسكن اعطا خواهد شد.
آيا قدرت خريدها كاهش يافته است كه خريد مسكن صورت نمي‌گيرد؟
با افزايش قيمت‌ها، قدر مطلق‌ها خيلي بزرگ شده است. نسبت وام به ارزش ملك نيز كاهش يافته است. 45 ميليون تومان وام امروز بانك مسكن (كه نوبت و صف هم دارد) فقط يك‌پنجم قيمت مسكن حداقل در اطراف كلان‌شهرهاست. در شروع سال 1384 و بعد در سال 1391، يك مترمربع آپارتمان نوساز ساخت سرمايه‌گذاري مسكن در پرديس بومهن به‌ترتيب متري 250 هزار تومان و حدود يك تا يك ميليون و هشتاد هزار تومان بود. اين واحد اكنون حداقل متري8/2 ميليون تومان پيش‌فروش مي‌شود. قدرمطلق مبلغي كه خانوار بايد بياورد، به‌شدت افزايش يافته است. پرداخت پيش‌قسط يا اقساطي كه دو برابر شده ، كاري دشوار است. قدرت خريد خانوارها به‌شدت كاهش يافته اما مسكن و ساختمان نسبت به قيمت بسيار حساس است. با بالارفتن قيمت، تقاضا مي‌تواند كاهش عمده‌اي يابد. قدرت خريدهاي محدودشده و قدرمطلق‌هاي افزايش‌يافته، خريد مسكن را دشوار كرده است. تقاضا آسيب مي‌بيند. مردم دهك‌هاي بالاتر از 6 (6 تا 9) هم از خريد خانة دوم (خانة ييلاقي) عاجز شده‌اند. بالارفتن قيمت‌ها، قدرت طبقة متوسط را براي خريد خانة ييلاقي كاهش داده است.
آيا فقط قدرت خريد است يا دليل ديگري هم وجود دارد؟
 نه دلايل ديگر هم وجود دارد: فراواني عرضه. اكنون ديگر تمام مناطق شمالي كشور به مناطق ييلاقي و تفريحي بدل شده است. ديگر كمتر اثري از زمين كشاورزي در مازندران مي‌بينيد. در اطراف شهرهاي بزرگ هم اراضي قابل‌تبديل به باغ و واحدهاي ويلايي بزرگ فراوان است. فكر نمي‌كنم قيمت يك متر مربع زمين باغي در مثلاً ده مهرآباد رودهن، آبسرد دماوند، يا كردان كرج نسبت به 3 سال قبل، خيلي تغيير كرده باشد. هم قدرت خريد كاهش يافته و هم عرضه زياد شده است. مگر مردم چند قطعة باغي براي سفرهاي آخر هفتة خود نياز دارند. تازه اگر امكانات رفت و آمدي و جابه‌جايي تقويت مي‌شد، دسترسي به مترو و قطار بين‌شهري بيشتر مي‌شد، نه‌تنها قيمت زمين‌هاي درون‌شهري، بلكه قيمت باغات اطراف شهرها نيز ارزان‌تر مي‌شد، چرا كه مردم قادر مي‌شوند فواصل دورتري را براي سكناي دائمي يا موقت خود برگزينند.
شما سرمايه‌گذاري در چه حوزه‌هايي از ساخت‌وساز را توصيه مي‌كنيد؟
 حوزة اصلي تأمين فضاهاي شهري لازم براي گذران اوقات فراغت است. تنها مراكز بزرگ تجاري و سيتي‌سنترها نيست كه شهروندان مي‌توانند در آن‌ها تفريح كنند و اوقات فراغت بگذرانند. با ساخت مجموعه‌هاي ورزشي؛ مراكز فرهنگي و هنري؛ مجموعه‌هاي بين‌راهي؛ تفرج‌گاه‌هاي عمومي؛ شهربازي‌ها و مسيرهاي مسابقات اتوموبيل، اسب، و موتور؛ مكان‌هاي شرط‌بندي‌هاي مجاز؛ پارك‌هاي آبي؛ كارتينگ‌ها؛ كلوپ‌هاي صنوف؛ كتاب‌خانه‌هاي بزرگ با امكانات پذيرايي؛ نمايشگاه‌هاي كوچك درون‌شهري؛ سالن‌هاي مراسم سوگ و شادي؛ ... مي‌توان درآمد كسب كرد. با ساخت پاركينگ‌هاي درون‌شهري، پمپ‌بنزين‌هاي ارائه‌كنندة ساير خدمات و از جمله سرويس اتوموبيل و كارواش، خانه‌هاي مدرن سالمندان، بوتيك‌هاي بهداشتي و فضاهاي لوكس بيمارستاني، ... نيز مي‌توان پول درآورد. ساخت‌وساز سودآور به تجاري‌سازي محدود نيست. مهندسان، طراحان، و سرمايه‌گذاران ايراني بايد همة‌حوزه‌هاي نيازمندي توسعة شهري را دريابند و درآنها وارد شوند.
يكي از بحث‌هايي كه اين روزها مطرح مي‌شود راه‌اندازي صندوق‌هاي زمين و ساختمان به منظور رونق و تأمين مالي مسكن است .آخرين اخبار در اين مورد چيست؟
صندوق‌هاي زمين و ساختمان، صندوق پروژه است و يكي از روش‌هاي تأمين مالي براي ساخت مسكن و واحدهاي اداري و تجاري است. از سال 1386 كارهاي مقدماتي براي عملياتي‌شدن آن در بازار سهام  انجام شده، اما به هر دليل تاكنون فعاليت اين صندوق‌ها به مرحلة اجرا نرسيده است. البته، غير از چند صندوق زمين و ساختمان كه در گذشته مجوز گرفته‌اند، اخيراً چند مجوز جديد داده شده كه پيش‌بيني مي‌شود به‌زودي اين صندوق‌ها راه‌اندازي خواهند شد. گسترش و توسعة صندوق‌هاي زمين و ساختمان مي‌تواند به ساخت مسكن كمك كرده و روش  اصولي براي سرمايه‌گذاراني باشد كه به سرمايه‌گذاري در ساخت‌وساز مسكن و ساختمان‌ علاقه‌مند هستند.
در صندوق‌هاي زمين و ساختمان سرمايه‌گذاران شريك پروژة ساختماني مي‌شوند و منابع مالي مورد نياز براي ساخت پروژه از عموم مردم دريافت مي‌شود. در اين روشِ تأمين مالي پروژه‌هاي ساختماني، وجوه دريافتي از سرمايه‌گذاران پس از بررسي‌هاي لازم توسط اركان نظارتي و با ارائه صورت وضعيت‌هاي تأييدشده به مصرف هزينه‌هاي پروژه مي‌رسد و به پيمانكاران ساخت پرداخت مي‌شود. واحدهاي سرمايه‌گذاري اين صندوق در طول دورة فعاليت خود كه برابر با دوران ساخت و فروش پروژه است، در بورس اوراق بهادار خريد و فروش مي‌شود. بنابراين، سرمايه‌گذاران در صندوق در هر زمان كه علاقه‌مند به خروج از پروژه باشند، مي‌توانند سهم خود را در بورس اوراق بهادار بفروشند. پيش‌بيني اين است كه اين طرح با استقبال خوبي از طرف سرمايه‌گذاران مواجه شود، به‌ويژه اگر پروژه‌هاي آغازين، پروژه‌هاي مسكوني كوچك باشد كه بازار و تقاضاي گسترده دارد.
در مورد روند اجاره‌داري چه موضوع جديدي وجود دارد؟ آيا شما علاقه‌مند به توسعة اجاره‌داري هستيد؟
 بازار اجاره بازار مستغلات را غنا مي‌بخشد. بسياري از افراد كه براي مشاغل مختلف مكان‌هايي را براي سكنا برمي‌گزينند، نيازي ندارند كه مسكن خود را خريداري كنند سپس به فروش برسانند. آنان بايد بتوانند از مسكن‌هاي اجاري استفاده كنند. از ديد اقتصاد ملي، چنين وضعيتي كارامدتر است. بازار اجاري مكمل بازار ملكي املاك است. بدين‌ترتيب، عده‌اي سرمايه‌گذار با تخصص اجاره‌داري تجربه مي‌يابند كه بازار مستغلات را تقويت كنند. علت ضعف اين بازار در ايران و كشورهاي در حال توسعه تورم است. در چنين كشورهايي، خانة ملكي به خانوارها امنيت مي‌بخشد، سپري براي مقابله با تورم دارند و ارزش پول خود را حفظ مي‌كنند دارای سرپناه هستند. اما در كشورهايي كه تورم ندارند، عمدتاً بين خريد خانه و اجارة آن تفاوتي نيست. در بسياري از كشورهاي اروپايي چنين است. بين پرداخت اقساط خانة ملكي و پرداخت اجارة خانة اجاري تفاوت چنداني نيست. چنين است كه در آن كشورها درصد كمتري از خانوارها واحدهاي ملكي دارند. در ايران نيز با كنترل تورم، بازار اجاره تقويت خواهد شد. در چند سال اخير، به‌دليل حبابي‌بودن قيمت واحدهاي تجاري، عمدة بهره‌برداران ترجيح مي‌دهند از واحدهاي تجاري اجاري استفاده كنند. تقويت بازار اجاره در ايران سال‌هاي اخير دليل ديگري هم دارد. بانك‌هاي تجاري اعطا‌كنندة تسهيلات كلان به انبوه‌سازان و دست‌اندركاران صنعت ساختمان در سال‌هاي اخير و با آرام‌گرفتن نرخ تورم، قادر به وصول مطالبات خود نبوده و نخواهند بود. بنابراين، به‌ناچار املاك و مستغلات را تملك كرده و خواهند كرد و در موقعيت اجاره‌داري قرار گرفته‌اند. از چنين فرصتي نبايد غافل شد. بانك‌ها، صندوق‌هاي بازنشستگي، بيمه‌ها، شركت‌هاي سرمايه‌گذاري، صندوق‌هاي بازنشستگي، و ديگر سرمايه‌گذاران نهادي مي‌توانند مالك مجموعه‌هاي ساختماني بزرگ باشند و با درآمد اجاره زندگي كنند، درست به همان شكل كه در بسياري از شهرهاي پيشرفتة بزرگ جهان معمول است. اجاره‌داري بازار بزرگ صنعت زمين و ساختمان كشور در سال‌هاي پيش‌رو است.
اگر مسكن لوكس و تجاري مازاد وجود دارد، چرا ساخت‌وسازها در تهران و بعضي شهرهاي بزرگ ادامه دارد؟ اين ديگر چه روندي است؟
 توضيح ساخت‌وسازهاي گسترده در تهران، به‌ويژه در شمال شهر تهران، و پاره‌اي كلان‌شهرها ديگر كار آساني نيست. چرا در شرايطي كه واحدهاي تجاري و خانه‌هاي خالي لوكس فراواني در تهران و كلان‌شهرها وجود دارد، جرثقيل‌هاي ساختماني در همة نقاط شهري سر به هوا برده‌اند و شدت ساخت‌وساز تا به آن‌جاست كه آرامش خواب شبانه را از چشم شهروندان ربوده است. همه‌جا، هر كوچه و خيابان كارگاه ساختماني شده است. چرا اين‌قدر مي‌سازند؟
يك دليل البته كم‌شدن تعداد قطعات بزرگ زمين در تهران و ساير شهرهاي بزرگ براي اجراي پروژه‌هاي بزرگ است. اين وضعيت هم قيمت زمين را بالا برده است و هم رغبت به ساخت‌وساز را بيش‌تر كرده است.
به‌نظرم دليل عمدة ساخت‌وسازها در 8 سال اخير ضعيف‌شدن و به تعطيلي نزديك‌شدن بسياري از صنايع و كسب‌وكارها در كشور ما است. بيش‌تر به‌دليل ارزان بودن ارز، توليد بسياري از صنايع سبك در كشور تعطيل شده و سرمايه‌گذاران نقدينگي خود را به بخش ساختمان انتقال دادند. صاحبان حرف چون پزشكان،‌ وكلا، بازاري‌ها و بسياري از اقشار ديگر پس‌اندازهاي خود را به سرمايه‌گذاري در بخش ساختمان اختصاص دادند. البته، به گمان بنده سرمايه‌گذاران هنوز هم الگوهاي 10 سال گذشته را در ذهن دارند. هنوز فكر مي‌كنند مثلاً هرچه قدر در شمال شهر تهران تجاري و مسكوني لوكس ساخته شود، مشتري خواهد داشت. لازم است به سازندگان، آبادگران، و توسعه‌گران ساختماني هشدار داده شود كه اگر بدهي‌هاي سنگيني با نرخ‌هاي بالاي 25% دارند، بايد فكري به حال خود بكنند. اين بدهي‌ها مي‌تواند ويرانگر باشد. با كاهش نرخ تورم، قيمت ساختمان ممكن است آن‌طور كه آن‌ها فكر مي‌كنند بالا نرود. كاهش نرخ سود بانكي هم طول مي‌كشد. آن‌ها نبايد خود را در معرض زيان‌هاي سنگيني قرار دهند، چرا كه الگوي تقاضا و عرضه در بخش ساخت‌وساز تغيير كرده است.
 منظور از تغيير الگوي عرضه و تقاضاي بخش ساختمان چيست؟
 در گذشته، تابع عرضة مسكن به‌گونه‌اي پله‌اي بوده است، بدين‌معني كه قيمت‌ها براي مدتي ثابت مي‌ماند و بعد از يك تا دو سال پرش مي‌كرد؛ دوباره براي مدتي ثابت مي‌ماند و پرش ديگري مي‌كرد. بدين‌ترتيب، تابعي پله‌اي بر عرضه حاكم بود كه از تقاضاي بخش نشأت مي‌گرفت. وقتي قيمت‌ها ثابت مانده بود عرضه كند مي‌شد و وقتي تقاضا عرضة بيشتري مي‌طلبيد، به يك‌باره قيمت پرش مي‌كرد و به سطح بالاتر مي‌رفت؛ اين‌جا دوباره عرضه افزايش مي‌يافت.
اين تابع پله‌اي ديگر كار نمي‌كند. چنين است كه گفته مي‌شود الگوي عرضه و تقاضاي بخش ساختمان تغيير كرده است. همة كساني كه تسهيلات بانكي سنگين در سال‌هاي اخير دريافت كرده‌اند كه ساخت‌وساز كنند، اين پرش قيمت را انتظار مي‌كشند. اما، با توجه به نرخ تورم الگو تغيير كرده است؛ تابع ديگر پله‌اي نيست؛ آن‌ها به‌شدت آسيب خواهند ديد و با خود بانك‌ها را نيز به موقعيت نامناسب اعتباري خواهند كشاند.

البته، الگوي مسكن ارزان‌قيمت متفاوت است. تقاضا براي واحدهاي مسكوني ارزان‌قيمت به ميزان بسيار زيادي هنوز وجود دارد. اما در مورد واحدهاي تجاري و واحدهاي مسكوني گران‌قيمت چنين وضعي لزوماً حاكم نيست. قيمت واحدهاي مسكوني ارزان‌قيمت با تورم افزايش خواهد يافت. اما در حوزه‌اي كه مي‌توان از مازاد عرضه صحبت كرد، يعني حوزة واحدهاي تجاري و مسكوني گران‌قيمت در شهرهاي بزرگ، با كاهش نرخ تورم، حباب قيمتي تخليه خواهد شد.

اين‌جانب طي ده سال گذشته به كرات عرض كرده‌ام كه قيمت واحدهاي تجاري حبابي است و اين حباب خالي خواهد شد. وقتي شاهديم كه در بيشتر شهرهاي بزرگ جهان، قيمت واحدهاي مسكوني از قيمت واحدهاي تجاري گران‌تر است، بايد جمع‌بندي كنيم كه همين الگو در ايران نيز تكرار خواهد شد. سرمايه‌گذاران بايد متوجه باشند كه ظرف 8 سال گذشته، قيمت واحدهاي تجاري به قيمت ثابت تقريباً نصف شده است. اگر در سال‌هاي 89 تا 91 تقاضاي بانك‌ها و مؤسسات مالي و اعتباري براي گشايش شعب جديد به‌ويژه در شهر تهران نبود، قيمت واحدهاي تجاري در شهر تهران و كلان‌شهرها از آن‌چه اکنون وجود دارد بسيار پايين‌تر مي‌رفت. بنابراين اين‌ فرض كه قيمت‌ها به‌طور دائمي بالا خواهد رفت، در شرايط كاهش نرخ تورم جاري صحيح نيست. در مورد واحدهاي ارزان‌قيمت، قيمت متناسب با تورم بالا خواهد رفت، اما همان‌طور كه گفته شد در مورد ساير واحدها، هركجا امكان خالي‌شدن حباب باشد، در طول سال‌هاي پيش‌رو، طبعاً اين حباب قيمتي خالي خواهد شد.


   
       
   

اضافه کردن نظر


کد امنیتی
تازه سازی