• احتمال اصلاح قانون مالیات بر ساخت و ساز

    احتمال اصلاح قانون مالیات بر ساخت و ساز

    معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: حداقل سه ایراد به آیین نامه «مالیات بر ساخت و سازهای مسکونی» وارد است که در تعامل با کارشناسان و سازمانهای مربوطه درصدد رفع ایرادات هستیم.

    حامد مظاهریان در گفت و گو با ایسنا اظهار کرد: با ابلاغ آیین نامه مالیات بر ساختمانهای نوساز شاهد یک تغییر رویکرد در اخذ مالیات از فعالیت ساخت و فروش ساختمان هستیم. ماجرا از اسفند ۱۳۹۴ شروع می شود که قانون مالیاتهای مستقیم در مجلس شورای اسلامی اصلاح شد. در ماده ۷۷ آن پیش بینی شده که از فعالیتهای خرید و فروش ساختمان نیز همانند سایر صنوف بر اساس میزان سودآوری آنها مالیات اخذ شود.

    وی افزود: نگاه جدید به جای در نظر گرفتن رقم ثابت برای مالیات ساخت وساز، به رویکرد مبتنی بر سنجش سودآوری تغییر یافته و متناسب با اظهارنامه و اتفاقات فرآیند ساخت تغییر کرده است.

    معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه همه با این اصل قضیه که مالیات عادله باید در امر ساخت و ساز وضع شود موافق هستند گفت: حتی کسانی هم که درگیر امر ساخت و ساز هستند بر این مساله اتفاق نظر دارند. اما به نظر می رسد اصلاحیه نقطه ضعفهایی دارد و موضع رسمی دولت این است که بتواند این نقاط ضعف را کاهش دهد.

    مظاهریان تصریح کرد: یکی از مهمترین نقاط ضعف این است که میزان مالیات مسکن به نوعی قابل مذاکره شده است. در دوره قبل چون قیمتها ثابت بود میزان مالیات مشخص بود اما هم اکنون چون مسکن صنعتی است که با بخشهای مختلف درگیر است و استخراج قیمت و سود آن می تواند متفاوت باشد اصلاحیه جدید، میزان مالیات را قابل مذاکره می کند که این کار نامطبوع است.

    وی ایراد دیگر را احتمال دامن زدن به خرید و فروش قولنامه ای دانست و گفت: در این آیین نامه ذکر شده مسکن نوساز تا سه سال بعد از اتمام پایان کار شامل مالیات می شود و اگر سه سال بگذرد قانون گذار فرض را بر این گذاشته که مسکن برای مصرف ساخته شده و شامل مالیات نمی شود. البته این رویکرد مثبت است ولی این نگرانی را ایجاد می کند که به معاملات غیررسمی و قولنامه ای روی آورده شود.

    معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی تاکید کرد: نقد دیگر وارد بر این اصلاحیه این است که عنوان شده شرکت های حرفه ای نسبت به کسانی که املاک خردتر را می سازند مالیات کمتری بپردازند. این می تواند با سیاستهای اصلی که باید به سمت ساخت و سازهای حرفه ای تر و حقوقی تر حرکت کنیم تنافر داشته باشد.

    مظاهریان در پاسخ به این سوال که آیا احتمال اصلاح قانون «مالیات بر ساخت و سازهای مسکونی» وجود دارد، گفت: بله ما دنبال اصلاح این قانون هستیم. البته بعضی پیشنهادات ما در فرآیند تصویب مورد توجه قرار گرفت و لحاظ شد. بخشهایی دیگر مانده که به مصوبه قانون برمی گردد. لذا باید از طریق اصلاح قانون پیگیری کنیم و این موضوع را در دستور کار داریم. به هر حال فرآیند اصلاح قانون کمی پیچیده تر است ولی تغییرات کوچکی می‌تواند در آن صورت گیرد.

    ادامه مطلب...
Pause
فصلنامه شماره بیست و دو

فصلنامه شماره بیست و دو

فصلنامه شماره بیست و دو(مهر 94) مدیر مسئول : حسن محتشم سردبیر: ابوالفضل اتراکی
فصلنامه شماره بیست و یک

فصلنامه شماره بیست و یک

سال انتشار : خرداد 1394 مدیر مسئول : حسن محتشم هیئت تحریریه در این شماره…
فصلنامه شماره سیزدهم

فصلنامه شماره سیزدهم

فصلنامه شماره سیزدهمسال انتشار : زمستان 1391گروه علمی و هیئت تحریریه در این شماره :…
فصلنامه شماره چهاردهم

فصلنامه شماره چهاردهم

فصلنامه شماره چهاردهمسال انتشار : بهار 1392گروه علمی و هیئت تحریریه در این شماره :…
فصلنامه شماره پانزدهم

فصلنامه شماره پانزدهم

فصلنامه شماره پانزدهمسال انتشار : تابستان 1392گروه علمی و هیئت تحریریه در این شماره :…
فصلنامه شماره شانزدهم

فصلنامه شماره شانزدهم

فصلنامه شماره شانزدهمسال انتشار : پاییز 1392گروه علمی و هیئت تحریریه در این شماره :…
فصلنامه شماره هفدهم

فصلنامه شماره هفدهم

فصلنامه شماره هفدهمسال انتشار : زمستان 1392گروه علمی و هیئت تحریریه در این شماره :…
فصلنامه شماره هجدهم

فصلنامه شماره هجدهم

سال انتشار : مرداد 1393گروه علمی و هیئت تحریریه در این شماره : اعظم پناهی…

خبرمهم

14
تیر1393

قدرت خرید مسکن خانوارهای ایرانی یک سوم شد

وزارت راه وشهرسازی طی گزارشی از بخش مسکن، با اشاره به سکونت فقط یک نفر در ۷.۱ درصد از واحدهای مسکونی کشور اعلام کرد میانگین نسبت قیمت مسکن به درآمد...

15
تیر1393

قدرت خرید مسکن در ایران کمتر از ۱۰۷ کشور جهان

بررسی آخرین قیمت مسکن و سطح درآمدی خانوارها در 120 کشور جهان نشان می‌دهد مردم السالوادور ضعیف‌ترین قدرت خرید مسکن در کشور خود را دارند.نسبت قیمت مسکن در این کشور...

«
»

علی بیت‌اللهی
رئیس بخش زلزله شناسی و خطرپذیری مرکز تحقیقات مسکن

برج 24 طبقه گرنفل Grenfell واقع در Kensington در غرب لندن با کاربری مسکونی در سال 1974 ساخته شد و شامل 120 واحد مسکونی بود. زمان شروع آتش قبل از ساعت یک صبح بوده و اعلام به آتش‌نشانی لندن در ساعت 54 دقیقه بامداد ثبت شده است. ابعاد لندن بزرگ در سوی شرقی – غربی به 60 کیلومتر و در جهتی عمود بر آن بالغ بر 47 کیلومتر است. مساحت این کلانشهر حدود 1572 کیلومتر است که شهر لندن در بخش مرکز آن قرار گرفته است. برج 43 ساله گرنفل در محدوده مرکزی و اندکی به‌سمت غرب لندن واقع شده است. ارتفاع زمین برج از سطح دریا، حدود 8 متر است. برج در منطقه لنکستر لندن و در سمت شرقی جاده لاتیمر واقع شده است.

مشخصات برج گرنفل و پایداری آن در برابر آتش

ساختمان شامل 120 آپارتمان یک و دو خوابه در هر طبقه مسکونی، شش آپارتمان در بیست طبقه مسکونی آن و در چهار طبقه اهداف غیرمسکونی، شامل اداری و خدماتی دنبال شده است. در این ساختمان، پله‌های خروج (فقط یک مسیر برای پله‌ها وجود داشته است) و آسانسورها در قسمت میانی ساختمان واقع شده بود. آپارتمان‌های یک‌خوابه با مساحت 51 متر مربع و دوخوابه با مساحت 75 مترمربع در دورتادور ساختمان با هدف نورگیری بیشتر طراحی و واقع شده‌اند. ارتفاع ساختمان نیز حدود 75 متر است. این برج توسط نمایندگان کنزینگتون و سازمان مدیریت اجاره چلسی (KCTMO)، بزرگترین سازمان اجاره مستاجران (TMO) در انگلستان، اداره می‌شد. هیات‌مدیره ساختمان، شامل هشت نفر از ساکنان، چهار عضو هیات‌مدیره از نهادهای مذکور و سه عضو مستقل است. بازسازی برج در سال 2012 شروع شد. هزینه آن حدود 10 میلیون پوند برآورد شده بود. این عملیات در سال 2016 تکمیل شد. در عملیات بازسازی برج، در سال 2016-2015، با هدف کاهش مصرف انرژی و عمدتا با این رویکرد، پنجره‌های جدید و روکش فلزی کامپوزیت با عایق حرارتی نصب شد. این نما کاری با هزینه‌ای در حدود 6/ 2 میلیون پوند انجام شد. بازسازی ساختمان مشتمل بر تغییر کامل نمای آن و نصب روکش خارجی، پنجره دوجداره و یک سیستم گرمایی عمومی جدید بود. به‌نقل از دکتر جان کانپتون، استاد مهندسی ساختمان مهندسی در دانشگاه نیوکاسل، اگر برج گرنفل چهار سال قبل‌تر از زمان احداث، ساخته می‌شد، به احتمال زیاد سقوط می‌کرد. وی معتقد است اگرچه هیچ تضمینی وجود ندارد که این ساختمان سقوط کند، اما فروریزش ساختمان را بعد از آتش‌سوزی بعید می‌داند. در واقع یکی از مهم‌ترین دلایل پایداری برج گرنفل در مقابل 9 ساعت آتش‌سوزی گسترده، تغییرات جدی ضوابطی بوده که 4 سال پیش از احداث بنا برای ساختمان‌های انگلستان اجباری شده بود. مقررات ساخت و ساز در سال 1971 پس از انفجار گاز در طبقات فوقانی ساختمان مرتفعی در شرق لندن تغییر کرد که در آن چهار نفر کشته شدند، در این حادثه گوشه‌ای از ساختمان یک بلوک آپارتمانی ریزش کردو و به‌تبع آن واحدهای مستقر در همان گوشه ساختمان به حالت دومینو ریزش کردند.

پس از سال 1971 در انگلستان قوانین سختگیرانه‌ای وضع شد، این قوانین به پایداری ساختمان‌ها در صورت انفجار یا آتش‌سوزی کمک موثری کرد. دکتر ناپتون از دانشگاه ادینبورگ، معتقد بود که برج گرنفل نباید ریزش کند، به همان دلیل تصویب و وضع قوانین سختگیرانه قبل از احداث بنا که پیش‌تر ذکر شد. وی معتقد است اگر حادثه ساختمان رونان در شرق لندن اتفاق نیفتاده بود و قوانین سختگیرانه‌ای وضع نمی‌شد، برج گرنفل حتما فرو می‌ریخت.

ساختمان گرنفل لندن که تاریخ احداث آن به سال 1974 میلادی در منطقه کنزینگتون شمالی بازمی‌گردد، در آتش سوخت و در حالی که زمان آتش‌سوزی در آن بیش از 9 ساعت تداوم یافته است، اما این سازه بلند 24 طبقه که دارای 120 واحد مسکونی است، با وجود حجم بالای آتش و گسترش آن به اکثر فضاهای این ساختمان، همچنان پایدار باقی‌مانده است. گفته شده این آتش‌سوزی که ساعت شروع آن را یک بامداد اعلام کرده‌اند، از طبقه چهارم این برج مسکونی به بخش‌های دیگر سرایت پیدا کرده‌ است. همچنین طبق گزارش مقامات علت آتش‌سوزی در این برج هنوز به‌طور قطع تعیین نشده است اما اتصال برق یکی از قوی‌ترین دلایل محتمل به‌حساب می‌آید.

بر اساس اطلاعات به‌دست آمده برای این ساختمان، باید ابراز داشت که این برج مسکونی دارای اسکلت بتنی شامل ستون‌های متعدد در پلان و همچنین چند دیوار برشی بوده است که همین امر نوع رفتار این سازه را در آتش‌سوزی تعیین می‌کند. بر اساس مستندات به‌دست آمده از عکس‌ها، می‌توان شناسایی کرد که حدود 10 تا 12 ستون در هر وجه این برج بلندمرتبه نصب شده است و این امر به معنای آن است که باید تعداد زیادی ستون در کل ساختمان وجود داشته باشد و با این فرض می‌توان ابراز داشت که اسکلت این سازه دارای درجه «نامعینی بالا» است که این امر می‌تواند در کاهش اثرات تخریبی آتش بر سازه تاثیر بگذارد و روند آن را دچار کاهش کند و احتمال تخریب‌ها و فروریزش در ساختمان را بکاهد. همچنین وجود ستون‌های متعدد در سازه موجب شده است که بار وارد بر این ستون‌ها تقسیم و تاثیر‌گذاری هرکدام از این المان‌ها تعدیل شود. بر همین اساس می‌توان تاثیرگذاری تعدد ستون‌ها در پلان را در جلوگیری از فروریزش سازه در آتش بالا در نظر گرفت. از سوی دیگر وجود دیوار برشی که المانی دارای مش بندی فولادی و بتن است و موجب یکپارچگی رفتار و مقاومت بخشی سازه در برابر بارهای جانبی می‌شود را در پایدار نگاه داشتن سازه در آتش گسترده بسیار حیاتی بر شمرد. به‌طور کلی المان دیوار برشی علاوه بر عملکرد مستقیم در زمان بروز بارهای جانبی مانند زلزله به‌عنوان یک جسم سخت یکپارچه، در زمان آتش‌سوزی نیز موجب انسجام بخشی بین طبقات و افزایش پایداری و ایستایی سازه بتنی خواهد شد.

ساختمان با فرآیندی موسوم به عملیات دوام برای زمان طولانی برای مقابله با آتش تجهیز شده بود و ورودی‌ هر واحد مسکونی مجهز به درهایی شده بود که می‌توانستند بیش از 30 دقیقه از سرایت آتش به داخل آپارتمان جلوگیری کنند. بر این اساس می‌توان تاثیر این درب‌ها را در جلوگیری از گسترش آتش به‌صورت آنی و در زمان اندک بسیار حیاتی برشمرد. از سوی دیگر نمای کامپوزیتی نصب شده روی این سازه، در مقابل آتش دارای ضعف بنیادین بوده و پس از سرایت آتش به آن موجب افزایش حجم آتش به دلیل شعله ور شدن و همچنین انتقال آتش از پوسته بیرونی به درون ساختمان شده است که این نکته جزو نقاط ضعف اساسی این ساختمان محسوب می‌شود.

دلیل اصلی آتش‌سوزی تا لحظه تدوین این گزارش رسما اعلام نشده است. گزارش شده است که یخچال معیوبی در طبقه 4 شروع به جرقه و اتصال کرده و آتش از آنجا شروع می‌شود. ساکنان طبقه چهارم به رسانه‌ها گفتند که یخچال یکی از ساکنان طبقه چهار حدود ساعت یک صبح به آتش کشیده شده و ساکن آن واحد شروع به آگاه کردن ساکنان می‌کند. بر اساس گفته یکی از ساکنان همان طبقه، در مدت نیم ساعت ساختمان در شعله‌های آتش گرفتار شده بود. به‌طور کلی برای علت آتش‌سوزی و همچنین گسترش آتش در برج گرنفل، پنج احتمال را به‌عنوان دلایل عمده بیان کرده‌اند:

الف- انفجار گاز، تغییرات و تعمیراتی که اخیرا روی عرضه گاز ساختمان انجام شده بود و احتمال درست کار نکردن در این عملیات، یکی از دلایل آتش‌سوزی بر شمرده شده است.ب- اتصال یخچال، ساکنان اظهار کرده‌اند که یکی از همسایگان با حالت مضطرب، موضوع را به بقیه اطلاع داده است.پ- سیم‌کشی معیوب برق، یکی از مسائل ایمنی در برابر آتش سیم‌کشی ساختمان‌ها است. در انگلستان وقوع آتش‌سوزی در اثر اتصال برق و سیم کشی معیوب سابقه داشته است.ت- نمای ساختمان، نمای کامپوزیت ساندویچی با مواد پلیمری دلیل اصلی گسترش سریع آتش در ساختمان برج گرنفل است. احتمال شروع آتش از این نما، کم است. ث- کمبود آب، عدم نصب سیستم آب برای اطفای حریق در این ساختمان ، گسترش آتش را تشدید کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که کمبود ایمنی در ساختمان گرنفل، قبل از آتش‌سوزی چند بار به مراجع رسمی اطلاع داده شده ولیکن توجهی به آنها نمی‌شود. گروه اقدام گرنفل Grenfell Action، در وبلاگ خود مشکلات عمده امنیتی را برجسته کرد. در سال 2013 نیز این گروه ارزیابی خطر آتش‌سوزی را منتشر کرد که در آن مشکلات ایمنی قابل توجهی خاطرنشان شده بود. ذکر شده که تجهیزات آتش نشانی در برج به‌مدت چهار سال تست نشده‌اند، مدت زمان کارکرد آتش خاموش‌کننده‌ها در محل منقضی شده بوده و کارآیی نداشتند.

مقایسه‌ای با حادثه پلاسکو

سازه ساختمان پلاسکو یک سازه 17 طبقه اسکلت فولادی با کاربری تجاری با 54 سال قدمت بود در حالی که برج گرنفل لندن، یک ساختمان 24 طبقه اسکلت بتنی دارای دیوار برشی با کاربری مسکونی با 43 سال قدمت است که دارای نمای کامپوزیت آلومینیوم بود.

در بحث از مقاومت در برابر آتش اسکلت ساختمان‌ها باید در نظر داشت که ساختمان پلاسکو، یک ساختمان اسکلت فولادی بوده در حالی که برج گرنفل لندن از بتن مسلح ساخته شده است. در مقایسه مقاومت در برابر حریق دو عنصر فولادی و بتنی، بدون در نظر گرفتن پوشش‌های محافظ حریق، زمان مقاومت در برابر آتش عنصر بتنی بیش از عنصر فولادی است. با این حال در بحث از پایداری سازه ای، آنچه بیش از زمان مقاومت عناصر به‌صورت مجزا نقش بازی می‌کند، نحوه ترکیب این عناصر برای ایجاد یک سیستم باربر(ثقلی یا جانبی) است. بر اساس علم مهندسی سازه، هرچه یک سیستم سازه‌ای نامعین تر باشد، یعنی برای از دست رفتن پایداری کل سیستم، تعداد بیشتری از عناصر باید از عملکرد خارج شود به عبارت دیگر، زمانی که یک سازه نامعین است، در صورتی که برخی عناصر، پایداری شان را از دست دهند، عناصر دیگر می‌توانند پایداری سیستم را حفظ کنند و این مساله با افزایش درجه نامعینی افزایش می‌یابد. در مقایسه ساختمان پلاسکو با برج گرنفل، باید مدنظر داشت در برج گرنفل اعضای دیوار برشی بتنی، با رفتار صفحه‌ای سبب بالارفتن درجه نامعینی سیستم سازه‌ای شده و تعداد زیاد ستون‌های داخلی پایداری برج را افزایش داده‌اند در حالی که در ساختمان پلاسکو، 4 تا 6 ستون داخلی، پایداری سیستم را به عهده داشته است. از طرفی عمر بنا نیز می‌تواند در مقاومت در برابر آتش نقش داشته باشد که در این مقایسه، ملاحظه می‌شود که عمر ساختمان پلاسکو در زمان ریزش 12 سال بیش از برج گرنفل بوده است.

قیمت مسکن در تهران مطابق رفتار حداقل 20 سال اخیر کلیه متغیرهای موثر بر بازار املاک، از 6 پارامتر بیرونی، بیشترین اثرپذیری را دارد که دستکاری یکی از آنها در شرایط فعلی می‌تواند بزرگ‌ترین تهدید پنهان برای رونق غیرتورمی معاملات ملک محسوب شود. نتایج پژوهش دانشگاهی درباره «تاثیر عوامل عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن» نشان می‌دهد نرخ سود بازار پول، نرخ بازدهی بازار سهام و همچنین نرخ واقعی بازار ارز، مجموعه پارامترهای رقیب سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هستند که افزایش آنها به دلیل جذب تقاضای سرمایه‌ای، قیمت مسکن را کاهش می‌دهد. در این بین، رابطه معکوس نرخ سود با قیمت مسکن، قوی‌تر از رابطه بیرونی دو بازار دیگر است؛ به‌طوری‌که در فاصله سال‌های 70 تا 92، هر زمان جذابیت نرخ سود سپرده‌های بانکی کم شده، بازار خرید ملک شاهد ورود تقاضای غیرمصرفی برای سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت بوده که پیامد آن به شکل افزایش قیمت مسکن در تهران بروز کرده است. یافته‌های این تحقیق که توسط دفتر اقتصاد مسکن منتشر شده، اثبات می‌کند هم‌اکنون چنانچه نرخ سود به‌صورت دستوری و خارج از قواعد بازار کاهش یابد، انتظار سپرده‌گذاران برای بازدهی مناسب، از مسیر بازار ملک تعقیب خواهد شد. درآمد خانوار، سهم مسکن از تسهیلات و نقدینگی پارامترهایی هستند که تاثیر هم‌جهت بر قیمت می‌گذارند.

 شناسایی و دسته‌بندی مجموعه عوامل «شکل‌دهنده نوسانات» در بازار ملک، از «نفوذ» و تسلط عمده «رفتار تقاضا» بر «قیمت مسکن» در مقایسه با تحولات «سمت عرضه» حکایت دارد و در عین حال بیانگر تاثیرپذیری «قوی» این بازار از متغیرهای «بیرونی» اقتصاد از جمله نرخ سود بانکی است. نتایج یک تحقیق دانشگاهی به سرپرستی تیمور رحمانی– دانشیار دانشگاه تهران و پژوهشگر اقتصاد مسکن- درباره ریشه‌های افت و خیز شدید قیمت مسکن طی دوره‌های رکود و رونق نشان می‌دهد: در تهران ریشه تغییرات قیمت مسکن، از «حال و روز بازارهای رقیب» و «اوضاع اقتصاد کلان کشور» تغذیه می‌شود که این دو شاخص در قالب 6 مولفه، از مسیر تقاضای مسکن، به قیمت‌ها «جهت» داده و در نهایت باعث نوسان ارزش معاملات ملک می‌شوند. این پژوهش که به سفارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن انجام گرفته و در فصلنامه تخصصی معاونت مسکن منعکس شده، حاکی است: طی دست‌کم دو دهه گذشته،‌ سه بازار پول، سهام و ارز در نقش بازارهای رقیب مسکن، اثر معکوس بر قیمت آپارتمان‌های شهر تهران داشته و در مقابل، سطح درآمد سرانه، نقدینگی و تسهیلات بانکی به شکل مستقیم (مثبت) بر نوسانات قیمت ملک تاثیر گذاشته است.

6 مولفه جهت‌ساز قیمت مسکن در پایتخت را «نرخ سود بانکی، بازدهی شاخص بورس، نرخ واقعی ارز، میزان درآمد سرانه خانوارها، حجم نقدینگی و همچنین سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی» تشکیل می‌دهد که صرف نظر از نحوه اثرگذاری مثبت یا معکوس آنها بر بازار ملک، دو مولفه «سطح درآمد سرانه خانوارها» و «نرخ واقعی ارز» به ترتیب بیشترین و کمترین نقش را در نوسانی شدن قیمت مسکن برعهده دارند.

از بین مولفه‌‌هایی که تاثیر عکس بر بازار ملک دارد، سایه «نرخ سود» سنگین‌تر از دو مولفه دیگر تشخیص داده شده است؛ به این معنا که نوسانات نرخ سود بانکی، بیشتر از نوسانات شاخص بورس و نرخ ارز، بر قیمت مسکن اثر می‌گذارد. کاهش نرخ سود بانکی به شکل دستوری و بدون رعایت قاعده بازار چون که بازدهی سپرده‌گذاری بلندمدت در بانک‌ها (سود مورد انتظار سپرده‌گذاران) را کاهش می‌دهد، نقدینگی‌ها را متوجه بازار ملک که همواره در بلندمدت، سود قابل توجهی به سرمایه‌گذاران ارائه کرده است، می‌کند و در نتیجه باعث افزایش تقاضای سرمایه‌ای خرید مسکن و تحریک قیمت در بازار ملک به عنوان بازار جایگزین می‌شود.

این تحقیق در شرایط کنونی که معاملات خرید مسکن با قیمت ثابت رو به افزایش است و انتظار رونق غیرتورمی مسکن وجود دارد، کاهش دستوری نرخ سود را در نقش تهدید پنهان مسکن معرفی می‌کند. به‌طور کلی، نقش این 6 بازیگردان قیمت مسکن به ترتیب اثرگذاری عبارتند از «درآمد سرانه خانوار، سهم مسکن از تسهیلات بانکی، نرخ سود بانکی، تغییرات شاخص بازار سهام و حجم نقدینگی و نرخ واقعی ارز».

محققان در این پژوهش بدون آنکه نقش متغیرهای سمت عرضه مسکن بر قیمت را انکار کنند، عنوان کرده‌اند: شاخص‌های مربوط به قیمت تمام شده مسکن شامل قیمت زمین، مصالح ساختمانی و همچنین هزینه ساخت و ساز و در عین حال شاخص‌ حجم عرضه مسکن، بر نوسان قیمت آپارتمان‌های تهران موثر است اما تاثیر مجموعه این شاخص‌ها که از سمت عرضه - عامل هفتم - نشات می‌گیرد، به مراتب کمتر از مولفه‌های 6 گانه موثر بر رفتار تقاضای مسکن است. تحولات سمت عرضه مسکن (ساخت و ساز) به علت آنکه خیلی کند و در طول زمان صورت می‌گیرد، بر فعل و انفعالات کوتاه‌مدت و میان‌مدت سمت تقاضا و به‌خصوص معاملات ملک تاثیرگذار نیست. هر چند در زمان اوج رونق معاملات، تحت تاثیر همین تحولات آهسته، کمبود عرضه در دوره‌هایی باعث بروز جهش شده است اما نقش آن از سایر مولفه‌های جهت‌ساز قیمت مسکن بیشتر نبوده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد» در تحقیقی که با عنوان «تاثیر عوامل بخش عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن در ایران» در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسیده است، از داده‌های آماری و اطلاعاتی سال‌های 70 تا 92 استفاده شده است.

در این پژوهش یک نکته انحرافی وجود دارد که اگر پشت صحنه آن تشریح نشود، می‌تواند تحلیل‌های نادرست از اصل موضوع را برای سیاست‌گذاران و کارشناسان مسکن به همراه داشته باشد. در این تحقیق، مولفه «سهم مسکن از تسهیلات بانکی» به‌عنوان دومین مولفه دارای بیشترین تاثیر و نقش جهت‌ده بر قیمت مسکن معرفی شده است و در عین حال، تاثیر این مولفه به‌صورت مستقیم و مثبت عنوان شده است؛ به این صورت که طی 20 سال اخیر با افزایش سهم بخش مسکن و ساختمان از تسهیلات بانکی، از یکسو تقاضای خرید زیاد شده و از سوی دیگر قیمت مسکن افزایش پیدا کرده است.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد نکته‌ مستتر در رابطه بین تسهیلات و قیمت مسکن، «میزان تسهیلات بانکی پرداخت شده به بخش مسکن طی سال‌های اخیر» است. طبق عرف و نظام رایج در شبکه بانکی بابت توزیع تسهیلات بین بخش‌های مختلف، معمولا باید سالی20 درصد از کل تسهیلات بانکی نصیب بخش مسکن شود اما در دهه 80، سهم این بخش به بالاترین سطح یعنی معادل حداقل 25 درصد کل تسهیلات رسید و در حال حاضر طبق آخرین آمار بانک مرکزی، سهم بخش مسکن از وام‌های بانکی به 10 درصد نزول کرده است که پایین‌ترین سطح در دوره‌های گذشته است.

به این ترتیب، اگرچه اثر مستقیم و مثبت افزایش سهم مسکن از تسهیلات بانکی بر افزایش تقاضا و قیمت مسکن، مطابق پژوهش انجام‌شده، قابل تایید است اما در شرایط فعلی که تسهیلات خرید و ساخت مسکن افزایش پیدا کرده است، نمی‌توان رابطه گذشته را به دوره کنونی تعمیم داد چرا که در حال حاضر به رغم افزایش مبالغ تسهیلات، هنوز سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی، معادل کمتر از نصف یک دهه اخیر است. بنابراین تا زمانی که این سهم به حدنصاب طبیعی دوره‌های گذشته -20 درصد- نرسد، بعید است این مولفه اثر آنچنانی بر نوسان قیمت مسکن داشته باشد.

نکته قابل توجه دیگر این پژوهش، نقش دومنظوره «افزایش درآمد» و «رشد نقدینگی» بر تحریک تقاضای مسکن است. با افزایش درآمد سرانه خانوارها و همچنین رشد نقدینگی، نه تنها نیاز مصرفی برای خرید مسکن از ناحیه تحریک تقاضای بالقوه افزایش پیدا می‌کند بلکه از یکسو، میل به پس‌انداز در عموم خانوارها زیاد می‌شود و از سوی دیگر به‌خاطر افزایش تورم ناشی از رشد نقدینگی، گرایش به حفظ قدرت خرید در خانوارها بیشتر می‌شود بنابراین تقاضای سرمایه‌ای خرید ملک نیز فعال می‌شود.

تحلیل نظری عوامل موثر بر قیمت مسکن

در بازار مسکن عوامل بسیاری بر قیمت این نوع از دارایی تاثیر گذارند که آنها را می‌توان به دسته عوامل بخش عرضه و عوامل بخش تقاضا تقسیم کرد. قیمت مسکن نیز همانند سایر کالاها، از تقاطع عرضه و تقاضا تعیین خواهد شد. بخش عرضه مسکن نیز همانند سایر بخش‌های اقتصادی زمانی فعال است که بتواند قیمت مورد نظر تولیدکننده مسکن را برآورده کند و هزینه‌های تولید را پوشش دهد. بخشی از تغییرات قیمت مربوط به مسکن در بازار، به عوامل عرضه بازمی‌گردد. این عوامل شامل قیمت زمین، قیمت مصالح، دستمزد کارگران و ... است.

قیمت زمین یکی از مهم‌ترین عواملی است که بر قیمت مسکن تاثیرگذار خواهد بود. برای ساخت مسکن نیاز به زمین است و هرچه این نهاده محدودتر شود، بهای آن نیز افزایش خواهد یافت. در نتیجه با افزایش قیمت زمین، عرضه مسکن کاهش خواهد یافت که با کاهش عرضه مسکن، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد.

هر چه بهای مصالح ساختمانی (آجر، آهن، سیمان، گچ و ...) افزایش یابد، هزینه ساخت‌وساز طبیعتا بیشتر شده و قیمت مسکن نیز در نتیجه این امر، افزایش خواهد یافت. یکی از هزینه‌های ساخت مسکن، هزینه دستمزد نیروی کار است که در فرآیند ساخت‌وساز، نقش مهمی بازی می‌کند. هر چه این هزینه افزایش یابد، هزینه ساخت مسکن نیز افزایش خواهد یافت که این افزایش هزینه در افزایش قیمت مسکن خود را نشان خواهد داد.

تولیدکنندگان حقیقی و حقوقی از دو منبع قادر به تامین مالی هزینه‌های ساخت‌وساز هستند.

الف) از شبکه بانکی کشور (دولتی یا خصوصی) وام بگیرند. افزایش نرخ سود در این قسمت‌، باعث افزایش هزینه وام‌های ساخت مسکن خواهد شد. این افزایش هزینه‌ها در افزایش قیمت تمام شده مسکن خلاصه خواهد شد.

ب) از بازار آزاد وام بگیرند. این بازار بهره‌ای بیشتر از سیستم بانکی دارد و همین موضوع باعث افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز شده و در نتیجه قیمت تمام شده واحدهای مسکونی افزایش خواهد یافت.

بخش تقاضا

در سال‌های اخیر بخش تقاضا، در مقایسه با بخش عرضه تاثیر بیشتری بر قیمت مسکن گذاشته است. مسکن به عنوان کالای مصرفی، کالایی است که جانشین ندارد از این رو کالاهای دیگر در میزان تقاضای آن اثر آشکاری ندارند. عوامل بسیاری در طرف تقاضا بر قیمت مسکن تاثیرگذارند که می‌توان به درآمد سرانه، شاخص بازار سهام، رشد حجم پول و تورم، تسهیلات بانکی و درآمد نفتی اشاره کرد.

درآمد سرانه

طبق دیدگاه‌های نظری، با فرض ثبات شرایط افزایش در درآمد سرانه خانوار به دلیل عادی بودن کالای مسکن، تقاضا برای آن را افزایش خواهد داد. این افزایش تقاضا دلایل متفاوتی می‌تواند داشته باشد. یک، با افزایش درآمد خانوارها، تمایل خانوار به تملک مسکن و ترک اجاره‌نشینی، مخصوصا در کلان‌شهرها که قیمت نسبی مسکن در آنها بالاتر است، افزایش می‌یابد. در نتیجه خانوارها از کالای مسکن بیشتر تقاضا می‌کنند. این بخش از تقاضا مربوط به تقاضای مصرفی مسکن است. اما از سوی دیگر، با افزایش درآمد تقاضای مسکن به عنوان تقاضای دارایی سرمایه‌ای نیز افزایش خواهد یافت.

از آنجا که بازار مسکن بخشی از سرمایه‌گذاری‌ها در کل اقتصاد را به خود جذب خواهد کرد و میل متوسط به پس‌انداز خانوار در زمان افزایش درآمدشان، میل به سرمایه‌گذاری در دارایی مسکن نیز افزایش می‌یابد. به این ترتیب با افزایش درآمد سرانه انتظار بر این است که در مجموع تقاضا برای مسکن و در نتیجه قیمت مسکن افزایش یابد.

رشد حجم پول و تورم

رشد حجم پول و تورم اثرات بسیاری در اقتصاد دارد که یکی از مهم‌ترین اثرات آن، تغییر ترکیب مخارج در اقتصاد است. با افزایش حجم پول و افزایش تورم ناشی از آن، مردم برای حفظ قدرت خرید آن به خرید کالاهایی نظیر مسکن روی خواهند آورد. در نتیجه این مهم، تقاضا برای مسکن افزایش خواهد یافت و به این سبب، این افزایش تقاضا برای مسکن، قیمت مسکن را افزایش خواهد داد. افزایش در حجم پول از دو منظر باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد. کانال اول از طریق افزایش تقاضا برای مسکن و کانال دوم از طریق افزایش نرخ تورم که باعث افزایش تقاضا برای مسکن خواهد شد زیرا برای حفظ قدرت خرید پول در دست خود روی به خرید مسکن می‌آورند و از این منظر باعث افزایش قیمت مسکن می‌شوند.

شاخص بازار سهام

بازار مسکن با بازار سهام نیز مرتبط است زیرا بازار سهام به عنوان بازاری جانشین برای مسکن پیش روی سرمایه‌گذاران قرار دارد. همواره کاهش در شاخص بازار سهام (به عنوان شاخص عملکرد بازار سهام) عده‌ای از سرمایه‌گذاران، سرمایه خود را به دیگر بازارها و بخش‌های اقتصادی انتقال خواهند داد. این سرمایه‌گذاران از طریق سفته‌بازی موجبات افزایش قیمت مسکن را فراهم می‌آورند. به این ترتیب بازار سهام به عنوان بازار رقیب برای بازار مسکن عمل می‌کند. پس در چارچوب بحث‌های نظری هر گونه رونقی در بازار سهام،‌ باعث رویگردانی سرمایه‌گذاران از دیگر بازارهای رقیب از جمله بازار طلا، ارز و مسکن خواهد شد و قیمت مسکن ارتباط منفی با شاخص بازار سهام خواهد داشت.

تسهیلات بانکی

تامین مالی از طریق وام مسکن کمک خواهد کرد تا خریداران و متقاضیان مسکن بتوانند توان مالی خود را افزایش دهند. هر چه سهم وام بانکی در بهبود توان مالی افراد پررنگ‌تر باشد،‌ تقاضای خرید مسکن افزایش خواهد یافت. بدون شک، نیاز به مسکن زمانی به یک تقاضای واقعی تبدیل می‌شود که امکان تامین مالی سرمایه مورد نیاز برای خرید مسکن مهیا باشد.

نرخ سود بلندمدت

نرخ سود بانکی به عنوان جایگزینی برای بخش مسکن مطرح می‌شود زیرا با افزایش این نرخ، بازدهی سپرده‌های بلندمدت افزایش می‌یابد. با افزایش بازدهی این سپرده‌ها پول به سمت بانک‌ها سرازیر شده و تقاضا برای مسکن کاهش می‌یابد. در نتیجه، با کاهش تقاضا برای مسکن قیمت مسکن کاهش خواهد یافت.

درآمد نفت

در اقتصادهایی که متکی بر صادرات منابع طبیعی از جمله نفت و گاز هستند، یک رونق نفتی این اقتصادها را به دو طریق تحت تاثیر قرار خواهد داد که عبارتند از اثر تخصیص مجدد عوامل تولید و اثر مخارجی. رونق نفتی موجب افزایش تقاضای عوامل تولید برای انتقال به بخش رونق یافته خواهد شد. در نتیجه این مهم، بخش‌های دیگر اقتصادی در تنگنا قرار خواهند گرفت و سطح فعالیت آنها نزول خواهد کرد. اثر مخارجی در نتیجه درآمد اضافی حاصل از رونق بخش نفت بروز پیدا خواهد کرد و موجب افزایش تقاضا برای کالاهای غیرقابل مبادله می‌شود. در نتیجه افزایش تقاضا برای کالاهای غیرقابل مبادله، قیمت این نوع کالاها به شدت افزایش می‌یابد.

نرخ ارز

در اقتصاد ایران، نرخ ارز حقیقی به عنوان یک جانشین برای بازدهی مسکن عمل می‌کند. یعنی با افزایش عایدی نرخ ارز و بازار ارز، مردم به دادوستد ارز روی خواهند آورد. بنابراین با افزایش بازدهی ارز، تقاضا برای مسکن کاهش خواهد یافت. در نتیجه این مهم، قیمت مسکن کاهش خواهد یافت. از طرفی دیگر نرخ ارز می‌تواند بر هزینه کالاها و خدمات مورد نیاز ساخت مسکن نیز تاثیرگذار باشد. به این ترتیب با افزایش نرخ ارز، هزینه ساخت مسکن افزایش خواهد یافت. در نهایت این افزایش هزینه باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد.

رفتار غیرهم‌جهت بورس و مسکن

در جمع‌بندی این تحقیق آمده است: در این بررسی به دنبال تحلیل تاثیر عوامل طرف عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن بودیم. در این راستا از اطلاعات متغیرهایی نظیر درآمد سرانه، رشد حجم پول، شاخص قیمت دستمزد کارگران ساختمانی، رشد تسهیلات اعطایی بانک‌ها به بخش مسکن، نرخ ارز، نرخ بهره بلندمدت و شاخص بازار سهام طی سال‌های 1370 تا 1392 استفاده نموده‌ایم. مدلی که در اینجا مورد استفاده قرار گرفته است، مدل «بیزین» بوده است زیرا در مدل بیزین مشکل پایین بودن درجه آزادی مطرح نیست و به همین خاطر، به دلیل کم بودن تعداد مشاهدات از این مدل بهره برده‌ایم.

نتایج حاکی از آن است که تنها متغیرهای رشد تسهیلات بانکی به بخش مسکن، لگاریتم درآمد سرانه، نرخ بهره بلندمدت، شاخص بازده نقدی بازار بورس و رشد حجم پول بر قیمت مسکن تاثیرگذارند. مهم‌ترین متغیری که بر قیمت مسکن تاثیرگذار است، متغیر درآمد سرانه می‌باشد. این نتیجه حاکی از آن است که با افزایش درآمد سرانه مردم تقاضای بیشتری برای مسکن و ترک اجاره‌نشینی خواهند داشت و تقاضایشان را برای مسکن به عنوان یک دارایی افزایش خواهند داد. این افزایش تقاضا در افزایش قیمت خلاصه خواهد شد. مهم‌ترین متغیرها بعد از درآمد سرانه، رشد تسهیلات بانکی، نرخ بهره بلندمدت، شاخص بازده نقدی بازار بورس و رشد حجم پول هستند. افزایش توان مالی نقش بسیار پررنگی در خرید مسکن داشته است و مردم در پی افزایش توان خریدشان از ناحیه تسهیلات بانکی، تقاضایشان را برای خرید مسکن افزایش می‌دهند. با افزایش نرخ سود بلندمدت، مردم به سمت سپرده‌های بانکی متمایل خواهند شد و پول در دست خود را در بانک‌ها برای کسب بازدهی و سود بیشتر سپرده‌گذاری خواهند نمود. شاخص بازار بورس، جانشینی برای مسکن در اقتصاد ایران عمل می‌کند و با رونق در بازدهی این بخش، تقاضا به سمت بازار بورس گرایش می‌یابد. با گرایش افراد به سمت بازار بورس، تقاضا برای مسکن کاهش خواهد یافت و در نتیجه باعث کاهش قیمت آن خواهد شد. افزایش حجم پول در جامعه نیز از طریق کانال افزایش حجم پول در دسترس مردم (باعث افزایش تقاضا برای خرید مسکن) و همچنین افزایش تورم باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود.(دنیای اقتصاد)